一天成交2套，周日下午天悦二手又高潮了，

1套230方，总价1450万，单价6.3万，12栋低楼层，本月第五套230方，

1套123方，总价685万，单价5.5万，单价也不算低，

(相关资料图)

据了解，3月份二手天悦已经成交十几套了，

其中3月21日230方，还是一天秒杀，有钱人买房眼睛都不眨的。

天悦到底涨价，还是降价了？

先说大户型，一听单价，你是觉得天悦又降价了，上个月不是还卖到7万吗？有钱人也开始甩货了？

其实不是的， 天悦大户型目前基本上属于一房一价 ，目前成交的二手都是天悦一期，先说说大户型188/230/280方差异：

1、280方只有一条梯腿，在7栋 ，东南向望园林，全盘27套，总价2000万左右，单价7万左右，定价权就在27套业主手里，

2、230方，5/7/8栋最贵， 11/12栋稍便宜，其中5栋楼间距视野最宽，收楼最高，价格最贵，业主最赚，目前总价1500万起，

3、188方，楼栋价值和230方一样， 188方目前成交总价在1100-1300万区间，单价基本6万起，去年1100万真是捡笋，

4、天悦顶复是另一种话语权， 二期户型更好，装修更高，当然业主入手价格也贵，7-8万加公寓买入价格，放盘价格想想就知道了，

天悦业主不少都偷偷放盘10万+，可惜贝壳不让显示，就像以前行情好的时候，千灯湖二手超过5万，也不让显示。

2月初的时候，也帮粉丝淘到一套大面积，恭喜粉丝老铁上车，天悦的外立面既视感，真的是领先周边一个时代，所以要怪就怪千灯湖新房出货太慢了，大面积太稀缺。

小面积不值得纯投资，受千灯湖影响很大

1、小面积有两个，123方三房/143方四房，分布在4/6/10栋，4栋和6栋最早收楼，业主最赚，

2、 123方三房，天悦最低上车门槛，目前成交价格在620-700万区间，最低单价5万，大概年底成交，去年最高峰期卖过730万低楼层，单价逼近6万，

3、143方四房，目前成交总价在850-950万，单价6万，

近来有粉丝想要找530万左右中楼层买天悦，说可以飞定，我劝她还是放弃吧，只要千灯湖新房没那么快供应，我想说123方还是可以站稳5万的，但纯投资就算了，这种户型长期跑输市场，我们已经分析过很多次了。

目前天悦的价格对比去年底贵了一些，但对比去年高峰期还有距离， 天悦在慢慢挤泡沫。

1、谁在买入保利天悦？投资客户多吗？

目前天悦不管是大面积还是小面积几乎都是佛山客买入，特别是桂城客买入比较多，买家基本都是自己住的，如果说有个别外区客户成交，也是家在佛山或者跟佛山这边有生意关系，

而早期19年3万多买的，也只有2成广州业主，剩下的大部分千灯湖壹号，保利花园，中海万锦，环宇的业主，天悦做生意老板的特别多 ，领导也多，天悦越后期，业主越有实力。

2、买天悦也存在鄙视链？

是的，天悦存在一种现象，就是面积越大，心态越强，面积越大，价值越高，

对于小户型业主来说，首波3万多的客户，业主已经赚的盆满钵满了，有些广州客户或投资客认为是时候要置换或变现，所以就5万多便宜出了，

有意思的是，天悦的业主群里，大面积经常吐槽小面积业主拉低小区均价，不团结，就像当年天悦业主举办新年音乐会，项目为了推销二期大面积新盘，就没有通知小面积业主参加，所以当时小面积业主是气炸了。

3、保利天悦成功很大偶然性，不是每个新房都是天悦行情

先说一个事情，保利天悦一手卖的好，很多人以为是位置，其实并不完全对，单纯论位置万锦豪园才是最好的，

天悦成功在于天时地利人和， 当时天悦首开卖的并不算特别好，首波还有不少广州客，只是赶在了行情比较好的时候，而且最关键的一个因素，是什么？

是当年千灯湖核心真没有新房供应...

而且楼市分化加上疫情，恰好保利做了改善，定位豪宅的小区，

所以就直接把桂城高端购买力点燃了，形成了共识，但如果单独说装修论豪宅的话，天悦一期业主最有发言权，天悦不少业主都去鹏瑞那里看装标。

天悦业主砸了重装

最后，有几点值得大家思考：

1、保利凭借着天悦的成功，外围区做了很多类似天悦的项目，每个名字都带个天子，很多购房者觉得非常有吸引力，也希望成为下一个天悦，但事实真能如此吗？我觉得大家可以思考下

2、佛山的上限天花板是千灯湖自住客户决定的， 只有自住客户才愿意为买房付出更多溢价 ，这也是天悦涨价比较厉害的原因之一，不过近来有些泛千灯湖区域，割了不少改善韭菜，在外围区供应量变多的情况下，价格慢慢下来了，所以豪宅也越来越卷了，自住客属于越用越少，

3、虽然千灯湖是公认的最强梯队，但佛山千灯湖不像广州珠江新城那么独一档，而且千灯湖也比较少人用JYD，这样的楼市还是比较健康的，一旦千灯湖像之前一样，有更多外区或全国购买力进入，价格又是一轮变化，

4、千灯湖目前就是四房行情，三房由于佛山的多中心与供应量问题， 价值在被不断稀释，提醒业主尽早完成置换 ， 而有些卖4万多的千灯湖的小三房要警惕了 ，接盘侠莫追，必站岗。

5、近来不少总价500-600万粉丝咨询我改善新房怎么选，我发现佛山不管是桂城，还是亚艺一带拥有这样购买力客户很多的，但能给他们选到合适产品不多很多，鹏瑞三龙湾与建投恒福算是问的最多的，所以在核心区域，这样总价房子很快会涨到700-800万， 楼市分化，产品稀缺，购买力决定价格。